Taraflar kendi aralarında süresi belirli bir kira sözleşmesi yapabilecekleri gibi, bu sözleşmenin biteceği tarih konusunda da bir taahhüt verebilirler. Kiracının belirlenen bir tarihte herhangi bir şart öne sürmeden kiralananı tahliye edeceğine dair yapmış olduğu yazılı irade beyanına tahliye taahhütnamesi denir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 26-27 sözleşme serbestisi prensibine dayanması sebebiyle, taraflar sözleşme içeriğini serbestçe belirleme hakkına sahiptir. İşbu yazımızda tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ele alınmıştır. Tahliye taahhütnamesi kira hukuku açısından en çok merak edilen konulardan biridir.Kira sözleşmesi sürecinde tahliye taahhütnamesi düzenlemenin önemi Türk Borçlar Kanunu kapsamında daima vurgulanmaktadır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ŞARTLARI:
TBK md. 352/1 hükmümde de açıkça belirtildiği üzere; tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gerekmektedir. Sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesinin talep edilebilmesi mümkün değildir. Söz konusu yazılı belgenin adi yazılı şekilde yapılması yeterli olup noterlikçe düzenlenmesi ya da noterlikte onaylatılması şart değildir. Ancak tahliye taahhüdünün noter tarafından düzenlenmesi ya da onaylanması kiralayana ispat kolaylığı sağlayacaktır. Taahhüt içeriğinde kiracı ismi, kiralanan yer ve adresi, kiraya verenin ismi ve tahliye tarih bilgilerinin net olarak yazılmış ve açıkça anlaşılır olması yeterlidir. Kiracının tahliyesi için tahliye taahhütnamesinin geçerliliği büyük önem taşır. Tahliye taahhütnamesi ile kiraya veren, tahliye sürecinde hukuki avantaj elde eder.
Yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği açısından taahhütte bulunan kişi önemlidir. Kiracı dışında, aynı konutu veya işyerini kullanan kişilerin kendi başlarına verecekleri yazılı tahliye taahhüdü geçerli olmayacaktır.
Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde ise taahhüdün bütün kiracılar tarafından verilmesi taahhüdün geçerliliği için zorunludur. Fakat kira sözleşmesinde kiracılardan birine yazılı tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için yetki verilmişse bu halde yetki verilen kiracı tarafından taahhütte bulunulması yeterlidir.
Kiracının bir tüzel kişi olduğu durumlarda yazılı tahliye taahhüdünün tüzel kişinin yetkili organ ya da temsilcileri vasıtasıyla verilmiş olması yeterlidir. Tüzel kişiyi temsil yetkisi olmayan kişilerin vermiş oldukları tahliye taahhütleri geçersizdir. Kiracının tahliyesine ilişkin belgelerin eksiksiz ve doğru düzenlenmesi yasal zorunluluktur. Tahliye taahhütnamesi hukuka uygun olarak tanzim edilmesi olası kira davalarında büyük önem arz etmektedir
Tahliye taahhüdünde mutlaka tahliye tarihinin belirtilmesi gerekir. Belirlenen tarihin açık ve net olması gerekmektedir. Kira süresinin bitiminden önceki ya da sonraki bir tarih kiracı ile kiraya veren arasında tahliye tarihi olarak belirlenebilir.
Tahliye taahhütnamesi her ne kadar akdin zayıf tarafını korumanın aksine bir hüküm gibi görünse de kanun koyucu bu geçerlilik şartını tamamen akdin zayıf tarafını korumak amaçlı getirmiştir. Bunun nedeni ise kiracının kira sözleşmesinin kurulması aşamasında serbest iradesiyle böyle bir taahhüt veremeyeceği düşüncesidir. Bu sebeple kira sözleşmesi ile beraber hazırlanan taahhüdün geçerliliği bulunmamaktadır. Taahhüt belgesinde tanzim (düzenleme) tarihi ve tahliye tarihinin ayrı ayrı belirtilmesi gerektiği de bu şart kapsamında açıkça anlaşılmaktadır. Ancak kiracının, kira ilişkisi kurulmadan ya da kira ilişkisi kurulurken alındığı iddia edilen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunun yazılı delil ile ispat etmesi zorunludur.
Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmelerinden sonra düzenlenen ve imzalanan yazılı bir belge olup kira ilişkilerinde ciddi önem arz etmektedir. Bu belgeye dayanarak taşınmazın tahliyesi son derece hızlı ve pratik olacaktır. Bu nedenle bu yazılı belgenin noter onaylı olarak düzenlenmesi olası icra takiplerinde ve tahliye davalarında taraflar için ciddi kolaylık sağlayacaktır.
Kiracı ve kiraya veren, noterliğe düzenledikleri kira sözleşmeleri ve taşınmazın tapu belgesi ile gitmelidir. Burada hazırlanacak tahliye taahhütnamesini taraflar noter huzurunda imzalar. Taraflar tahliye taahhütnamesini noter huzurunda yaparak ileride yaşanacak olası uyuşmazlıkları önlemiş olacaklardır. Bu durumda ayrıca noter masrafları doğacağının unutulmaması gerekir.
Noterde yapılan tahliye taahhütnamesi ile kiracının kendi iradesi ile bu belgeyi imzalamış olduğunun ispatı kolaylaşacaktır. Noter onaylı belgeler resmî belge niteliği taşımaktadır ve yasal delil olarak kullanılabilecektir. Tahliye taahhütnamesindeki bilgilerin eksiklik ihitva etmediğine dikkat edilmesi gerekmektedir.
Tahliye taahhütnamesinin noterde düzenlenip imzalanmış olması yalnızca kiraya verenin ispat yükünü değil kiracının da ispat yükünü hafifletecektir. Kiracıların, noterde düzenlenmemiş tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunu unutmaması gerekir. Bu nedenle boş tahliye taahhütnamesine imza atmak kiracılar büyük risk taşımaktadır.
Kira sözleşmelerinde tahliye taahhüdünün alınması kiraya verene kiracının tahliyesini gerçekleştirebilmesi için seçimlik hak tanımaktadır. Kiraya veren bu sayede kiracıyı ya dava yoluyla ya da icra takibi yoluyla kiraya verilen taşınmazdan tahliye ettirme hakkına haiz olur. Ancak buradaki en önemli husus tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını taşıyor olmasıdır.
Tahliye taahhütnamesi kira hukuku açısından herhangi bir hak kaybı yaşanmaması adına son derece dikkatle tanzim edilmesi gereken bir belgedir. Hatalı veya eksik düzenlenen taahhütnameler, ileride çok ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi ve menfaatlerinizin korunması adına profesyonel hukuki destek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Kaynakça
Av. Ahmet AVŞAR (LL.M.)
Stj. Av. Şehmus Çiya YILTAŞ
